SAPER VALUTARE I COSTI DI COSTRUZIONE DI UNA CASA PREFABBRICATA
Il costo di costruzione di una casa dipende, come probabilmente molti sapranno ,da tantissimi fattori.
Per poter avere dei preventivi attendibili bisogna avere alcuni dati che sono sempre molto contestuali e per questo non e' possibile formulare prezzi universalmente validi per una costruzione.
I prezzi di costruzione di una casa infatti dipendono soprattutto da:
1)Il terreno su cui viene costruita la casa (la consistenza e la pendenza del terreno influiscono considerevolmente sui costi delle fondamenta)
2)Il comune in cui viene costruita la casa (Gli oneri di urbanizzazione primari e secondari e altri oneri vari differiscono da comune a comune inoltre variano i costi di trasporto dal produttore al luogo di costruzione)
3)Dal tipo di struttura con cui viene costruita la casa (casa con struttura in cemento , casa con struttura in mattoni e muri portanti, casa con struttura portante in legno casa su un solo piano o a due trè piani ecc)
4)Dalla distanza e disponibilità delle fonti energetiche e utenze (Luce-acqua-gas ecc )
5)Dalla qualità dei materiali con cui e' costruita la casa (I muri, le finestre, le porte, i pavimenti,il tetto i rivestimenti interni ed esterni ecc) Ci sono enormi differenze di qualità e di prezzo trà i vari materiali reperibili sul mercato.
6)Dalla quantità ,qualità e potenza degli impianti (termico, elettrico,impianto di raffrescamento, impianto di ventilazione,solare, geotermico ecc).
7)Dal costruttore (ci sono differenze sensibili trà i vari costruttori che a secondo della celebrità del nome e dei costi fissi aziendali che hanno, praticano prezzi diversi per lo stesso progetto)
Per avere quindi dei preventivi attendibili e comparabili da diversi costruttori e' indispensabile avere tutti i dati di cui sopra.
Per questo e' sempre consigliabile l'aiuto di un esperto o di un architetto per poter raccogliere tutti i dati e formulare dei prezzi attendibili.
Tutti i costruttori aderenti al gruppo “Greenbuildings” di cui la scrivente IDES e' parte hanno l'obbligo di formulare dei prezzi trasparenti e di fornire capitolati dettagliati di tutti i materiali che vengono impiegati nella costruzione.
Inoltre su Vostra richiesta un nostro tecnico preparato potrà valutare i differenti preventivi che Vi verranno forniti e eseguire delle comparazioni sia che si tratti di costruttori appartenenti al nostro gruppo sia che si tratti di altri costruttori.
Poiche' tuttavia e' indispensabile conoscere i prezzi di massima delle varie case per poter programmare un acquisto , abbiamo pensato di fornirVi delle indicazioni utili che servono per una prima valutazione,per prendere le prime decisioni, per poter trattare il prezzo.
Esaminiamo quindi nei dettagli i costi di costruzione di una casa prefabbricata di 165 metri quadri circa mono famigliare dal costo totale di euro 122.321.
(Casa , progettazione e tasse comunali incluse)
Il costo si riferisce a una casa ben isolata a norma di legge e con gli impianti (riscaldamento, elettrico idraulico) di buona qualità. Non sono quindi inclusi in questo conteggio impianti con energie rinnovabili e isolamento tali da permettere una certificazione in classe A. Esamineremoo più nei dettagli i costi aggiuntivi per una casa in classe A o A+ in un'altro post. Casa prefabbricata significa che la massima parte delle strutture della casa non vengono costruite nel luogo di edificazione della casa stessa ma sono “prefabbricate” cioè fabbricate in stabilimento in modo da ridurre i costi.
Facciamo l'ipotesi di costruire su un terreno pianeggiante avente nelle immediate vicinanze acqua, energia e gas
Non consideriamo in fine in questa valutazione il costo del terreno e della sua sistemazione a verde. Questi ultimi sono dati estremamente variabili e non e' quindi possibile inserirli in questo conteggio.
Lo scopo di questo conteggio e' ,del resto ,quello di capire come sono ripartiti i costi di costruzione di una casa in modo da poter trattare il prezzo con il costruttore con maggiore sicurezza.
Ripartiamo quindi il costo di costruzione della casa “Apollo” in n.14 voci:
Costi accessori
A)Tasse comunali(Oneri di urbanizzazione e costruzione)
B)Progettazione
C)Direzione lavori
Costi di costruzione
E)Fondamenta scavi e allacciamenti
F)Struttura portante (Muri esterni portanti struttura portante di tetto e solai)
G)Pareti interne
H)Isolanti
I)Infissi (porte e finestre)
L)Rivestimenti esterni (Intonaci esterni e copertura del tetto)
M)Rivestimenti interni (esclusi pavimenti)
N)Pavimenti in legno
O)Pavimenti e rivestimenti in piastrelle
P)Impianti(riscaldamento ,acqua,luce)
Q)Costo della manodopera
Chiamiamo “costi accessori” la somma dei punit A-B-C di cui sopra
Chiamiamo “costo di costruzione “ la somma dei punti E-Q di cui sopra
Ripartizione dei costi di costruzione di una villa prefabbricata (Apollo)
| |||||
| Voci di spesa | Materiali | Manodopera | Totale: Euro | Percentuali sul costo totale di costruzione | |
| A |
Tasse comunali (Oneri di costruzione)
| 20.000 | |||
| B |
| 3.500 | |||
| C |
| 2.500 | |||
| D=A+B+C | Costi accessori | 26.000 | 21,00% | ||
| E |
| 7.186 | 2.395 | 9.582 | 8,00% |
| F |
| 19.775 | 6.592 | 26.367 | 22,00% |
| G |
| 3.149 | 1.050 | 4.198 | 3,00% |
| H |
| 9.358 | 3.119 | 12.478 | 10,00% |
| I |
| 5.584 | 1.861 | 6.492 |
6,00%
|
| L |
| 6.026 | 2.009 | 8.035 | 7,00% |
| M |
| 3.887 | 1.296 | 5.138 | 4,00% |
| N |
| 2.597 | 866 | 3.462 | 3,00% |
| O |
| 1.235 | 412 | 1.645 | 1,00% |
| P |
| 13.444 | 4.481 | 17.925 | 15,00% |
| Q= somma E:P |
| 72.241 | 24.080 | 96.321 | |
| R= somma D:Q |
Costo totale
| 122.321 | 100,00% | ||
Ripartizione dei costi di costruzione di una villa prefabbricata (Apollo) per macro voci
| ||
| Costo della manodopera | 20,00% | |
| Costi accessori | 21,00% | (Progettazione,direzione lavori,Tasse comunali) |
| Costo dei materiali | 59,00% | (Struttura portante, isolamento,rivestimenti,impianti) |
| Totale | 100 | |
Come si desume dalle tabelle e dai grafici il costo che incide maggiormente in percentuale sul costo totale di costruzione e' quello della struttura della casa seguito dagli oneri accessori che comprendono la progettazione, la direzione lavori e le Tasse comunali.
Le tasse comunali si devono pagare su un valore di costruzione “convenzionale” della casa che tiene conto di numerosi fattori e che dipende dal tipo di casa e soprattutto da dove viene edificata all'interno dell'area del comune.Le tasse comunali devono essere pagate per intero indipendentemente da quello che si spende per un determinato stato di avanzamento dei lavori
Vi facciamo inoltre notare che in questa casa il costo dei materiali isolanti rappresenta ben il 10% del valore totale della costruzione. Questa voce che fino a qualche anno fà era presente solo nelle costruzioni migliori , ci permette di capire che questa casa e' già predisposta per poter ottenere , con adeguata impiantistica, una classificazione in classe A.
Da quanto sopra ne deriva che e' fondamentale al fine di minimizzare il rapporto prezzo qualità seguire la seguente procedura :
- Pretendere sempre dal costruttore l'elenco di tutti i materiali impiegati e le quantità
Pretendere sempre per ogni materiale il capitolato con il dettaglio delle sue caratteristiche tecniche
Se si desidera ottenere il prezzo migliore tra' diversi costruttori e' necessario presentare ai costruttori un progetto dettagliato con il capitolato dei materiali desiderati in modo da poter confrontare i preventivi. Diversamente i preventivi diventano non comparabili.
L' operazione di cui sopra è sempre complicata per il fatto che i costruttori hanno dei loro modelli di case e dei sistemi di costruzione e materiali diversi per cui e' difficilissimo per l'acquirente confrontare i prezzi e la qualità.
La soluzione migliore è quindi quella di documentarsi sui diversi sistemi costruttivi e sulle diverse tipologie di materiali da poter impiegare. Fare la scelta preventiva di un progetto che si ritiene che soddisfi i propri desideri e sottoporre lo stesso progetto scelto a diversi costruttori. Solo in questo caso e' possibile fare dei paragoni.
Se non si vuole seguire la procedura di cui sopra e' consigliabile rivolgersi solo a costruttori molto noti e presenti sul mercato da tanti anni i quali propongono materiali e sistemi costruttivi sicuramente sicuri e collaudati ma a un prezzo sicuramente più alto della media di mercato.
